Hoe lang mag een huis leeg staan na overlijden in 2025?
Voor koophuizen bestaan geen strikt wettelijke regels, maar er zijn wel belangrijke aandachtspunten waar u rekening mee moet houden. Bij huurwoningen liggen de regels strakker vast, en dat kan directe gevolgen hebben voor erfgenamen. Benieuwd wat dit voor uw situatie betekent?
De regels: Hoe zit het wettelijk?
Bij overlijden is het belangrijk om te weten wat er juridisch en praktisch geregeld moet worden rondom een woning. De regels verschillen sterk afhankelijk van of het om een koopwoning of een huurwoning gaat. Margron Woningontruiming zet de belangrijkste punten voor beide situaties op een rij.
Koopwoning
Voor koopwoningen bestaan er geen strikt wettelijke regels over hoe lang een woning leeg mag staan na een overlijden. Toch zijn er belangrijke aandachtspunten, zoals gemeentelijke leegstandsverordeningen en verplichtingen rondom onderhoud en belasting.
Huurwoning
Bij huurwoningen zijn de regels veel duidelijker. Het huurcontract blijft geldig, zelfs na het overlijden van de huurder. Erfgenamen moeten het huurcontract formeel opzeggen, meestal met een opzegtermijn van één maand. Daarna moet de woning netjes worden opgeleverd.
Onderhoud en leegstand: Wie is verantwoordelijk?
Wie zorgt ervoor dat de woning in goede staat blijft? En wat gebeurt er als de woning verpaupert? De verantwoordelijkheden van erfgenamen verschillen sterk tussen koop- en huurwoningen. Hieronder zetten we de belangrijkste zaken voor u op een rij
Koopwoning
Erfgenamen worden verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de woning. Dit betekent dat zij ervoor moeten zorgen dat het huis niet verpaupert of in waarde daalt. Langdurige leegstand kan bovendien problemen opleveren met de verzekering.
Huurwoning
Hier is de taak iets eenvoudiger: de woning moet leeg en in goede staat worden opgeleverd aan de verhuurder. Verwaarlozing of schade kan leiden tot extra kosten of juridische stappen vanuit de woningcorporatie of verhuurder.
Financiële gevolgen: Belastingen en andere kosten
Na een overlijden kunnen de kosten voor een woning snel oplopen, zowel bij koop- als huurwoningen. Denk aan belastingen, doorlopende lasten en eventuele kosten voor onderhoud of oplevering. Wat moet u als erfgenaam precies regelen, en hoe kunt u onnodige uitgaven voorkomen?
Koopwoning:
Een koopwoning wordt onderdeel van de erfenis en moet meegenomen worden in de aangifte voor de erfbelasting. Daarnaast blijven gemeentelijke belastingen (zoals onroerendezaakbelasting) doorlopen. Bij leegstand kunt u soms een lagere WOZ-waarde aanvragen, wat kan helpen om kosten te drukken.
Erfbelasting
De koopwoning wordt gezien als onderdeel van de nalatenschap. Erfgenamen zijn verplicht om binnen 8 maanden na het overlijden aangifte te doen voor de erfbelasting bij de Belastingdienst De woning wordt daarbij getaxeerd op de WOZ-waarde, die de erfgenamen eventueel kunnen betwisten als de woning in waarde is gedaald.
Gemeentelijke belastingen
Onroerendezaakbelasting (OZB): Deze blijft doorlopen zolang de woning eigendom is van de erfgenamen. In Nederland kunnen gemeenten extra heffingen opleggen voor leegstaande panden. Zo hebben sommige gemeenten een regeling waarbij de eigenaar bij leegstand zowel het eigenaars- als het gebruikersgedeelte van de onroerendezaakbelasting (OZB) moet betalen, wat resulteert in een verdubbeling van de OZB-lasten. Dit is bedoeld om leegstand te ontmoedigen en eigenaren aan te sporen hun panden weer in gebruik te nemen.
Afvalstoffenheffing en rioolheffing
In Nederland zijn afvalstoffenheffing en rioolheffing gemeentelijke belastingen die doorgaans in rekening worden gebracht aan gebruikers van een perceel. Zelfs als een woning leegstaat, kunnen deze heffingen van toepassing blijven. Er zijn echter situaties waarin u kunt verzoeken om vrijstelling of vermindering van deze kosten.
Aanbeveling: Neem contact op met uw lokale gemeente om de specifieke regels en mogelijkheden voor vrijstelling of kwijtschelding te bespreken. Gemeentelijk beleid kan variëren, en zij kunnen u informeren over de procedures om een verzoek in te dienen
Hypotheeklasten
Als de overledene een hypotheek had, blijven de maandlasten doorlopen totdat de woning wordt verkocht. Erfgenamen moeten deze lasten betalen, tenzij er een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld is die de hypotheek deels of volledig aflost. Als u geen documenten kunt vinden over een hypotheek of overlijdensrisicoverzekering, zijn er verschillende stappen die u kunt nemen om deze informatie te achterhalen:
- Bekijk de bankafschriften van de overledene (digitaal of op papier). Hierop kunt u maandelijkse betalingen aan een hypotheekverstrekker of verzekeraar terugvinden.
- Let op transacties naar banken of hypotheekverstrekkers zoals ING, Rabobank, ABN AMRO, of gespecialiseerde hypotheekbedrijven.
- Het Kadaster registreert alle eigendommen en eventuele hypotheken die erop rusten. U kunt een eigendomsinformatie-overzicht opvragen via het Kadaster. Dit overzicht vermeldt de eigenaar van het pand en of er een hypotheek gevestigd is, inclusief de hypotheekverstrekker.
Leegstandsverzekering
Veel standaard opstalverzekeringen dekken schade niet meer (of beperkt) als een woning langere tijd leeg staat. Erfgenamen moeten vaak een speciale leegstandsverzekering afsluiten, wat extra kosten met zich meebrengt.” Hoe komt u er zonder papieren achter of deze verzekering er is?
Controleer de bankafschriften van de overledene
- Zoek naar terugkerende betalingen aan verzekeraars. Vaak worden premies maandelijks, per kwartaal, of jaarlijks betaald.
- Let op betalingen aan bekende verzekeraars zoals Nationale-Nederlanden, Interpolis, Centraal Beheer, of ASR. Dit kan een aanwijzing zijn dat er een opstalverzekering of leegstandsverzekering is.
Neem contact op met verzekeraars
- Als u een vermoeden heeft bij welke verzekeraar een verzekering kan lopen (bijvoorbeeld op basis van de bankafschriften), kunt u contact opnemen met deze verzekeraars. Zij hebben de volgende documenten nodig:
- Overlijdensakte (bewijs van overlijden).
- Verklaring van erfrecht (om aan te tonen dat u bevoegd bent om namens de nalatenschap te handelen).
- Verzekeraars kunnen u vervolgens informeren of er een actieve polis is en wat de dekking daarvan inhoudt.
Vraag een polisopvraag aan via het Verbond van Verzekeraars
Gebruik de Poliszoekservice van het Verbond van Verzekeraars. Dit is een speciale dienst waarmee je kunt achterhalen of de overledene verzekeringen had bij aangesloten verzekeraars, waaronder opstal- en leegstandsverzekeringen.
Controleer MijnOverheid
Log in op MijnOverheid met de DigiD van de overledene (als beschikbaar). Hier kunt u informatie vinden over de woning, belastingen, en soms ook meldingen van verzekeringen of andere belangrijke documenten. Zorg ervoor dat u dit snel doet, aangezien DigiD na een tijdje wordt gedeactiveerd na overlijden.
Vraag de notaris of financieel adviseur om hulp
- Als de overledene eerder een notaris of financieel adviseur heeft ingeschakeld, kan deze mogelijk inzicht geven in afgesloten verzekeringen.
- Sommige mensen bundelen hun verzekeringen via een tussenpersoon. Deze kan een overzicht geven van alle polissen die via hen zijn afgesloten.
Contacteer de hypotheekverstrekker
Als er een hypotheek op de woning rust, kan de hypotheekverstrekker vaak aangeven of er een opstalverzekering verplicht was gesteld en bij welke verzekeraar deze liep. Het is namelijk gebruikelijk dat een opstalverzekering vereist is bij het afsluiten van een hypotheek.
Controleer e-mails en administratie
Als de overledene digitaal zijn zaken regelde, zoek dan in e-mailaccounts naar correspondentie met verzekeraars. Zoektermen zoals “polis”, “verzekering”, of “opstal” kunnen hierbij helpen.
Huur een nalatenschapscoach of financieel expert in
Als u zelf geen resultaten boekt, kunt u een nalatenschapscoach of financieel expert inschakelen. Zij zijn ervaren in het opsporen van lopende verzekeringen en andere financiële verplichtingen.
Onderhoudskosten
Bij leegstand kunnen de kosten voor onderhoud oplopen. Denk aan het herstellen van achterstallig onderhoud, periodiek schoonmaken, tuinonderhoud of het beschermen van de woning tegen vandalisme.
Kosten voor verkoop of verhuur
Als erfgenamen besluiten de woning te verkopen, komen er extra kosten bij, zoals makelaarskosten, taxatiekosten en eventuele investeringen om de woning verkoopklaar te maken.
Denkt u ook aan mogelijke achterstallige betalingen en het stopzetten van verzekeringen en abonnementen.
Huurwoning
Bij een huurwoning zijn de regels rondom kosten en verantwoordelijkheden vaak strikter dan bij een koopwoning. Als erfgenaam bent u verplicht om bepaalde zaken snel en correct af te handelen, zoals het opzeggen van het huurcontract, het ontruimen van de woning en het afhandelen van eventuele openstaande betalingen. Om onverwachte kosten en complicaties te voorkomen, is het belangrijk om te weten wat er allemaal geregeld moet worden.
Huurbetalingen tijdens opzegtermijn
De erfgenamen moeten de huur blijven betalen gedurende de opzegtermijn, meestal één maand. Als er geen tijdige opzegging plaatsvindt, kan de huur langer doorlopen.
Kosten voor oplevering
De verhuurder kan kosten in rekening brengen als de woning niet in goede staat wordt opgeleverd. Dit kan variëren van kleine reparaties tot het herstellen van grote schade of achterstallig onderhoud.
Inboedelopruiming en ontruiming
Een huis leeghalen na overlijden kan kosten met zich meebrengen. Zeker als een externe partij als een ontruimingsbedrijf wordt ingeschakeld om spullen af te voeren of op te slaan.
Mogelijke achterstallige betalingen van de overledene
Als de overledene huurachterstanden of andere kosten (bijvoorbeeld voor onderhoud) had, kunnen deze worden verhaald op de erfgenamen, tenzij zij de erfenis beneficiair hebben aanvaard.
Stopzetten van verzekeringen en abonnementen
Erfgenamen moeten eventuele inboedelverzekeringen, energiecontracten en andere doorlopende abonnementen stopzetten om onnodige kosten te vermijden. Raadpleeg ook deze handige checklist na overlijden.
Andere algemene kosten
Naast specifieke kosten voor koop- of huurwoningen zijn er ook algemene kosten die erfgenamen kunnen tegenkomen bij het afwikkelen van een nalatenschap. Deze kosten hebben vaak te maken met het inschakelen van professionals, het vermijden van waardeverlies, of juridische geschillen. Hoewel deze uitgaven niet altijd direct zichtbaar zijn, kunnen ze flink oplopen als er geen goede planning is. Hieronder leest u welke kosten u kunt verwachten en waar u rekening mee moet houden.
Advieskosten
Erfgenamen schakelen vaak een notaris, makelaar of financieel adviseur in, wat extra kosten met zich meebrengt. Een notaris is vaak noodzakelijk voor de afhandeling van de nalatenschap.
Verlies van waarde door verwaarlozing
Als een woning te lang leeg blijft staan en niet goed wordt onderhouden, kan dit leiden tot waardeverlies, wat zowel voor koop- als huurwoningen gevolgen heeft.
Extra juridische kosten
Bij onenigheid tussen erfgenamen over wat er met de woning moet gebeuren, kunnen er kosten ontstaan voor mediation of juridische procedures.
Aansprakelijkheid: Wat gebeurt er als je niets doet?
Het afhandelen van een nalatenschap brengt verantwoordelijkheden met zich mee, zeker als er een woning bij betrokken is. Wanneer een woning niet wordt beheerd of correct wordt opgeleverd, kan dit juridische en financiële gevolgen hebben. Als erfgenaam kunt u in bepaalde situaties aansprakelijk worden gesteld, afhankelijk van of het gaat om een koop- of huurwoning. Hieronder leggen we uit waar u op moet letten en wat de mogelijke gevolgen zijn.
Koopwoning
Als een woning ernstig verpaupert, kunnen erfgenamen aansprakelijk worden gesteld voor schade aan derden, bijvoorbeeld door instortingsgevaar of waterschade bij buren. Dit valt onder de zorgplicht van goed beheer.
Huurwoning
Bij een huurwoning is de aansprakelijkheid beperkt tot het correct opleveren van de woning. Als dit niet gebeurt, kunnen de verhuurder of woningcorporatie kosten verhalen op de erfgenamen.
Gemeentelijke handhaving: Kan de overheid ingrijpen?
Wanneer een woning langdurig leegstaat of in verval raakt, kan de gemeente ingrijpen om verval van de woning en overlast te voorkomen. Als erfgenaam bent u verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de woning. De gemeente kan maatregelen nemen als u hierin tekortschiet. Denkt u hierbij aan de volgende situatie’s:
Verwaarlozing door de huurder of erfgenamen
Als de huurwoning tijdens de opzegtermijn niet goed wordt onderhouden of in een staat van verval raakt, kan de gemeente optreden, bijvoorbeeld vanwege overlast of gevaar voor de omgeving.
Verplichte ontruiming bij gevaarlijke situaties
In extreme gevallen, bijvoorbeeld bij ernstige vervuiling of instortingsgevaar, kan de gemeente bestuursdwang toepassen, zelfs bij een huurwoning. De kosten hiervan kunnen worden verhaald op de erfgenamen of verhuurder. Dit soort problemen spelen vaak bij een zogenaamde hoarderwoning of vervuilde woning.
Overtreding van lokale regelgeving
Als er sprake is van overtredingen van gemeentelijke regels, zoals illegale bewoning, brandveiligheidsproblemen of milieuschade, kan de gemeente handhavend optreden, ongeacht of de woning een huurwoning is. Ook problemen met brandveiligheid spelen vaak in een situatie van hoarding.
Gevolgen van een verwaarloosde woning
Waardevermindering van de nalatenschap
De woning is doorgaans een van de meest waardevolle onderdelen van een nalatenschap. Als de woning verwaarloosd wordt, kan de waarde aanzienlijk dalen. Dit betekent:
Lagere verkoopopbrengst
Bij een eventuele verkoop ontvangen de erfgenamen minder dan wanneer de woning goed was onderhouden.
Oplopende onderhouds- of herstelkosten
Ernstig verval kan leiden tot hoge kosten voor noodzakelijke reparaties (zoals lekkages, schimmel, of structurele schade).
Aansprakelijkheid voor schade
Als de verwaarlozing van de woning leidt tot schade aan derden (bijvoorbeeld door vallende dakpannen, lekkages die overslaan naar buren, of instortingsgevaar), kunnen erfgenamen aansprakelijk worden gesteld op grond van artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad). Dit geldt zelfs als ze de erfenis beneficiair hebben aanvaard, omdat zij verantwoordelijk blijven voor het beheer.
Problemen met verzekering
Veel opstalverzekeringen hebben voorwaarden die dekking beperken of uitsluiten als een woning langdurig leegstaat of ernstig in verval raakt. Zonder verzekering kan de financiële schade bij brand, storm, of andere calamiteiten volledig voor rekening van de erfgenamen komen.
Handhaving door de gemeente
Als een woning na een overlijden niet goed wordt beheerd en in verval raakt, kan de gemeente ingrijpen om de leefbaarheid en veiligheid in de omgeving te waarborgen. Dit geldt niet alleen voor koopwoningen, maar in sommige gevallen ook voor huurwoningen. Wanneer een woning langdurig leegstaat, overlast veroorzaakt of gevaar oplevert voor de omgeving, heeft de gemeente de bevoegdheid om maatregelen te nemen.
Dwangsom of bestuursdwang
Als de staat van de woning gevaar oplevert voor de omgeving (bijvoorbeeld instortingsgevaar), kan de gemeente een dwangsom opleggen of zelf herstelmaatregelen uitvoeren (bestuursdwang). De kosten hiervan worden op de erfgenamen verhaald.
Leegstandswet of kraakrisico
Als de woning leeg staat en verwaarloosd wordt, kan de gemeente optreden onder de Leegstandswet om leegstand en verpaupering tegen te gaan. Dit kan ook leiden tot verplichte verhuur of tijdelijke ingebruikname.
Juridische en financiële conflicten tussen erfgenamen
Als meerdere erfgenamen betrokken zijn, kan verwaarlozing leiden tot conflicten:
Geschillen over wie verantwoordelijk is:
Als een erfgenaam zich niet actief inzet voor het onderhoud, kunnen de andere erfgenamen juridische stappen ondernemen om kosten te verhalen.
Verlies van waarde voor de erfgenamen
De nalatenschap wordt minder waard, wat leidt tot minder opbrengst voor alle erfgenamen. Dit kan spanningen of juridische procedures veroorzaken.
Potentiële schulden of negatief saldo in de nalatenschap
Als de kosten door verwaarlozing hoger worden dan de waarde van de woning, kan dit resulteren in een negatief saldo in de nalatenschap. Dit kan erfgenamen in financiële problemen brengen, tenzij:
- Ze de erfenis beneficiair hebben aanvaard (waardoor ze niet aansprakelijk zijn voor schulden boven de waarde van de nalatenschap).
- Ze de erfenis hebben verworpen (en daarmee alle rechten en plichten hebben afgewezen).
Hoe erfgenamen problemen kunnen voorkomen
- Onderhoudsplan maken: Neem snel maatregelen om de woning in goede staat te houden, zoals basisreparaties en schoonmaak.
- Communicatie met verzekeraar: Meld leegstand of bijzondere situaties (zoals tijdelijke verhuur) tijdig bij de opstalverzekeraar.
- Betrek een beheerder: Als erfgenamen niet zelf voor het onderhoud kunnen zorgen, kan een professionele beheerder worden ingeschakeld.
- Actieve afwikkeling van de nalatenschap: Streef naar een snelle verdeling of verkoop van de woning om langdurige leegstand en risico’s te vermijden. Denk er zodoende goed over na wanneer u een woning verkoopt na overlijden.
Verzekeringen: Denk aan de dekking
-
Koopwoning:
Veel opstalverzekeringen beperken de dekking bij langdurige leegstand. Erfgenamen moeten dit tijdig melden en eventueel een speciale leegstandsverzekering afsluiten. -
Huurwoning:
De inboedelverzekering van de overleden huurder loopt vaak nog door. Erfgenamen moeten deze opzeggen om extra kosten te vermijden. De verhuurder blijft verantwoordelijk voor de opstalverzekering.
Extra punten: Wat kun je nog meer doen?
Hier zijn nog enkele extra punten die nuttig kunnen zijn:
- Snelle verkoop of verhuur van een koopwoning: Dit kan leegstandsproblemen en financiële lasten verminderen.
- Beneficiair aanvaarden van de erfenis: Hiermee voorkomt u dat u met schulden blijft zitten als de woning bijvoorbeeld onverkoopbaar blijkt.
- Schakel een makelaar of beheerder in: Als u zelf geen tijd heeft, kan een professional u helpen bij de afwikkeling en of het beheer.
Hoe lang mag een huis leeg staan na overlijden?
De vraag “hoe lang mag een huis leeg staan na overlijden?” heeft geen eenvoudig antwoord, omdat dit afhankelijk is van de situatie. Bij koopwoningen is er geen wettelijke termijn, maar er zijn wel belangrijke verantwoordelijkheden zoals onderhoud, belastingen, en eventuele gemeentelijke handhaving. Bij huurwoningen gelden striktere regels, zoals het tijdig opzeggen van het huurcontract en het opleveren van de woning.
Het belangrijkste is dat u als erfgenaam goed op de hoogte bent van uw rechten en plichten. Door tijdig actie te ondernemen, kunt u problemen zoals extra kosten of juridische complicaties voorkomen. Heeft u vragen of hulp nodig bij het afhandelen van een nalatenschap? Aarzel dan niet om advies in te winnen!